Modificación de la Ley 3/2024 – Madrid habilita el arrendamiento asequible en parcelas terciarias de hospedaje y el alojamiento temporal en parcelas industriales
La Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, aprobada el 4 de junio de 2026, introduce modificaciones a la Ley 3/2024 con importantes novedades para el arrendamiento asequible, viviendas calificadas como protegidas y el alojamiento temporal.
El texto definitivo ha sido publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el día 15 de junio de 2026 (con entrada en vigor desde el 16 de junio), y puede consultarse en este enlace.
Principales novedades
En línea con las políticas impulsadas por la Comunidad de Madrid para promover la inversión en la región, se han acordado las siguientes medidas:
- posibilidad de implantar arrendamiento asequible en parcelas vacantes o construidas con un uso de hospedaje (antes únicamente se permitía en parcelas terciarias de oficinas);
- posibilidad de implantar arrendamiento asequible en parcelas sin edificar o con edificabilidad remanente con un uso dotacional privado;
- posibilidad de incrementar la edificabilidad asignada y la densidad en (i) parcelas sin edificar calificadas por el planeamiento para la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección y (ii) en las redes públicas sin edificar que se destinen a la construcción de vivienda protegida; y
- la implantación de alojamiento temporal en parcelas vacantes industriales en suelo urbano consolidado y situadas en tramas urbanas (es decir, el hoy conocido flex-living que el Ayuntamiento de Madrid prevé igualmente aprobar mediante un Plan Especial de modificación de servicios terciarios que se encuentra en tramitación).
Como ya estaba previsto en la Ley 3/2024, de nuevo, todas estas medidas se permiten sin la necesidad de modificar el planeamiento municipal, si bien, requieren que cada ayuntamiento se pronuncie sobre su aplicabilidad en su municipio en un plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor.
Las solicitudes de licencias se podrán presentar en un plazo de dos años desde la adopción del correspondiente acuerdo municipal o transcurrido el referido periodo de cuatro meses (Disposición Final Primera). Debe destacarse que dicho plazo supone también una ampliación del plazo de solicitud de licencias para el cambio de uso de parcelas con un uso terciario de oficinas previsto en la redacción inicial de la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida.
Se identifican a continuación cada una de estas medidas y sus singularidades.
Arrendamiento Asequible: ¿qué requisitos se exigen para permitir el cambio de uso?
Condiciones de parcela:
- situadas en suelo urbano (consolidado o no) o en suelo urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada;
- parcelas vacantes o edificadas con uso terciario de oficinas u hospedaje; y exclusivamente en parcelas vacantes para parcelas con uso dotacional privado; y
- ser apta para la edificación (condición de solar) o contar con un régimen que permita la simultaneidad de obras de urbanización y construcción.
Condiciones de uso: La implantación del uso residencial en arrendamiento asequible: (i) será como uso alternativo sin necesidad de tramitar una modificación de planeamiento; (ii) será en el conjunto de la edificación (sin que se permita implantaciones parciales o en edificio independiente en parcelas calificadas como dotacional privado, sin perjuicio de los usos compatibles permitidos); y (iii) debe destinarse a alguna modalidad de vivienda protegida en arrendamiento aplicable en la Comunidad de Madrid.
Condiciones de la edificación: Se aplicarán las condiciones de edificabilidad, altura y demás condiciones urbanísticas de ordenación de la parcela, así como las condiciones de la normativa sectorial de vivienda protegida que corresponda. No supondrá un incremento ni disminución del aprovechamiento reconocido por el planeamiento urbanístico, ni computará a efectos de densidad en aquellos supuestos en los que el planeamiento establezca un límite máximo de viviendas.
Limitación según el sector: Tal y como ya exigía en su redacción original la Ley 3/2024, en sectores con uso global terciario, el uso residencial alternativo no podrá superar el 30% de la edificabilidad del uso terciario del ámbito o sector. De nuevo, este límite determina una prelación en las solicitudes de licencias en el sector.
Estándares dotacionales: Al igual que lo ya exigido en la redacción original de la Ley 3/2024, se deberá acreditar, en el ámbito superior de referencia de uso global residencial al que pertenezca la parcela, el cumplimiento de los estándares previstos en el artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
De nuevo, las licencias que se concedan describirán el nuevo uso alternativo y el régimen de arrendamiento deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Nuevo régimen para el incremento de edificabilidad y densidad en parcelas de protección pública ¿Qué requisitos son exigibles?
Como consecuencia de las medidas para el cambio de uso descritas anteriormente, la Comunidad de Madrid ha aprobado la posibilidad de que las (i) parcelas calificadas por el correspondiente planeamiento para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección, y (ii) aquellas redes públicas que se destinen a vivienda de protección pública, puedan incrementar su edificabilidad y densidad.
Es decir, esta medida aplica exclusivamente a aquellas parcelas cuyo planeamiento expresamente califique como viviendas de protección pública, y las redes públicas que se prevean destinar a vivienda de protección pública, y no aquellas parcelas privadas que hayan sufrido un cambio de uso en virtud de la Ley 3/2024.
Así, estas parcelas podrán incrementar su edificabilidad hasta un 20% y su densidad un 30% sin la necesidad de modificar el planeamiento siempre que cumplan las siguientes condiciones:
- parcelas sin edificar,
- situadas en suelo urbano consolidado, en suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable sectorizado;
- contar con ordenación pormenorizada suficiente para llevar a cabo su ejecución;
- ser apta para la edificación (condición de solar) o contar con un régimen que permita la simultaneidad de obras de urbanización y construcción;
- implantación en la totalidad de la edificación (sin perjuicio del régimen de usos compatibles).
El resto de los parámetros de aplicación a la parcela serán los establecidos por los instrumentos de ordenación urbanística vigentes, si bien, se podrá incrementar la altura de la edificación en un máximo de dos plantas sin necesidad de modificación del planeamiento urbanístico en vigor.
En todo caso, tal y como se prevé para los cambios de usos del artículo 1 de la Ley 3/2024, en caso de que el incremento de la edificabilidad suponga que los estándares establecidos en el artículo 36.6 de la Ley 9/2001, no estuvieran garantizados, será necesario entregar a la Administración competente el suelo para redes públicas locales (o su monetización) y que se materializarán durante la tramitación de la correspondiente licencia urbanística, sin necesidad de ningún instrumento de planeamiento adicional.
Así, al igual que sucede en los cambios de uso amparados por la Ley 3/2024, si como consecuencia del incremento de edificabilidad y densidad, fuera necesario ampliar las infraestructuras y redes públicas exteriores al ámbito urbanístico, la responsabilidad y los costes de ejecución correrán a cargo del promotor de la actuación.
Con respecto al régimen transitorio para licencias en tramitación, el incremento de edificabilidad y densidad podrá aplicarse, a solicitud del promotor, a parcelas con licencias de obras en tramitación o ya concedidas, siempre que (i) no se haya iniciado la construcción y (ii) no existan adquirentes o adjudicatarios que hubieran suscrito contratos de compraventa u opción de compra, títulos de adjudicación o entregado cantidades a cuenta del precio respecto de las viviendas que integran la promoción.
Alojamiento Temporal: ¿qué novedades ofrece la nueva Ley para habilitar alojamiento temporal en parcelas de uso industrial?
Sin perjuicio de las medidas adoptadas para promover vivienda permanente, la norma añade también a la Ley 3/2024 un nuevo artículo cuarto que permite a los Ayuntamientos conceder licencias para la implantación de modalidades de alojamiento temporal en parcelas vacantes con calificación de uso industrial sin necesidad de modificación de planeamiento.
En concreto, los requisitos para la implantación de dichos alojamientos temporales son:
- Condiciones de parcela: La parcela deberá (i) estar vacante, (ii) tener calificación de uso industrial; (iii) encontrarse en suelo urbano consolidado e integrada en la trama urbana; y (iv) estar en un ámbito superior de referencia cuyo uso global sea el residencial.
- Condiciones de uso: La modalidad de alojamiento temporal deberá implantarse en la totalidad de la parcela, sin perjuicio de los usos compatibles que puedan implantarse, los cuales no podrán suponer un porcentaje superior al 20% del edificio. La modalidad de alojamiento temporal podrá incluir tipologías constituidas por varias unidades de alojamiento independiente que cuenten con espacios comunes al servicio de sus usuarios.
- Restricciones: Los alojamientos no podrán destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes ni podrá desarrollarse en el edificio división horizontal. Esta circunstancia deberá hacerse constar en la licencia municipal e inscribirse las condiciones en las que se autoriza en el Registro de la Propiedad.
- Estándares dotacionales: Se deberá acreditar, en el ámbito superior de referencia de uso global residencial al que pertenezca la parcela, el cumplimiento de los estándares previstos en el artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Esta medida viene a establecer el marco autonómico que el Ayuntamiento de Madrid ya ha iniciado con el Plan Especial que se encuentra en tramitación por el Ayuntamiento de Madrid (aprobado inicialmente el 21 de mayo de 2026) relativo a la modificación del uso terciario hospedaje en la norma zonal 9 grado 3º y en las parcelas de uso cualificado industrial incluidas en ámbitos de uso global no industrial.
¿Qué otras novedades plantea la Ley para agilizar la construcción de vivienda con protección pública?
Además de las medidas anteriores, la Ley introduce, en sus artículos segundo a sexto, una serie de modificaciones puntuales en la normativa sectorial autonómica (Ley del Suelo, Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, Ley de Carreteras, Ley de Vías Pecuarias y Ley de Ordenación del Turismo) con la finalidad de simplificar la tramitación urbanística de instrumentos de planeamiento y agilizar la construcción de vivienda de protección pública.
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